住宅ローンの借換｜メリットの算出方法を解説します

• 住宅ローンの借換を検討している、或いは勧められたけど、本当にメリットがあるのか自分でも計算してみたい。
• 住宅ローンの借換メリットの計算方法は？

本文ではこのような疑問にお答えします。

 

 

この記事を読むことで、住宅ローンの借換メリットの算出を自分ですることが出来るようになります。

 

この記事を書いているのは民間の銀行に２０年以上勤務していた元銀行員ですので、記事の信頼性は確保されていると思います。

 

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住宅ローン借換メリットを算出する際の考え方

住宅ローンの借換メリットを算出するにはまず、今の住宅ローンの返済予定表を用意します。

 

住宅ローンの借換メリットの算出は、

 

諸費用を自己資金で賄う場合は、

 

借換メリット＝現在の住宅ローンの総返済額−借換後の総返済額−自己資金−諸費用

 

で算出します。

 

 

諸費用も新しく借りる住宅ローンに組み込む場合、

 

借換メリット＝現在の住宅ローンの総返済額−借換後の総返済額−自己資金

 

で算出します。

 

要するに、住宅ローン借換メリットを算出する際の考え方として、

 

まず最初に、現在借りている住宅ローンを最終期日まで支払う場合、いくら支払わなければならないか？を計算します。

 

次に、借換後の住宅ローンを最終返済日まで支払った場合、いくら支払わなければならないか？を計算します。

 

その差額から更に借換に伴う諸費用を差し引きして出た金額が借換メリットとなります。

 

次に具体的な例を示します。

 

住宅ローン借換メリット算出の具体例

手元の住宅ローンの返済予定表を見て、まずは次の項目をチェックします。

• 毎月元利返済金額
• 残り返済回数

まずはこれだけで、最終期日までの総返済額がわかります。

 

上の例だと、

 

毎月の元利金返済額１２５，０７６円×残り回数３６０回＝４，５０２万円となります。

 

現在残高は３，５５２万円ですが、

 

今後実際に支払うのは４，５０２万円です。この差額は利息ですね。

 

次に借換を検討している銀行の住宅ローン条件を調べます。

 

新しく借りる方の住宅ローンの総返済額を調べますが、ネットで借換シミュレーションを計算できます。

 

例えば、

 

https://www.netbk.co.jp/cgi/RnLoanSimulationScreenChanges.cgi?SID=homeloan_shinki_simu

 

上のホームページに行って、借入金額を３，５５０万円、期間を３５年、返済方法を元利均等返済、金利を０．４５７％と入れてみます。

 

そうすると、毎月返済額は１０５，５４４円、総返済額は３８，００１，８７８円と出ます。

 

現在のローンの総返済額４，５０２万円−借換後のローンの総返済額３，８００万円＝７０２万円

 

ですが、新しい借り入れは３，５５０万円で、端数の２５，６７１円は自己資金で出している事になりますので、

 

現在のローンの総返済額４，５０２万円−借換後のローンの総返済額３，８００万円−自己資金２万円＝６９９万円

 

が、金利差による利息の軽減額として計算できます。

 

そして、更にそこから借換の費用を計算します。

 

借換に必要な費用は、以下の通りです

• 事務手数料
• 保証料
• 印紙代
• 返済する銀行に支払う全部繰上返済手数料
• 抵当権設定費用
• 抵当権抹消費用

事務手数料や保証料については銀行によって金額がバラバラです。抵当権設定費用、抹消費用は、それに含まれる登録免許税は同じです。内司法書士報酬額が司法書士によって若干の違いがありますが、大きくは変わりません。

 

ここでは住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンで借り換えた場合の例を示します。

 

住信SBIネット銀行の場合、事務手数料は借入金額の２％＋消費税です。本事例では借入金額が３，５５０万円ですので、３，５５０万円×２％×１．０８＝７６６，８００円と計算できます。

 

住信SBIネット銀行の場合、保証料は０円です。

 

印紙代は、借入金額が３，５５０万円ですので２万円です。⇒国税庁のHP

 

返済する銀行に支払う全部繰上返済手数料については、本事例では旧債務がフラット３５なので、手数料はかかりません。

 

抵当権設定費用については、内抵当権設定金額（借入金額）の千分の４が登録免許税の金額となります。

 

借入金額３，５５０万円の４／１０００＝１４万２千円が登録免許税であり、それに司法書士報酬を合わせ、およそ２０万円としました。

 

抵当権抹消費用についても、土地・建物が１筆（土地の数え方単位）、１棟であれば２万円でお釣りが来るくらいです。

 

以上合計して諸費用合計を１，００６，８００円と計算しました。

 

ですから、この場合の借換メリットは、

 

現在のローンの総返済額４，５０２万円−借換後のローンの総返済額３，８００万円−自己資金２万円−諸費用１００万円＝５９９万円となります。

 

諸費用も新しい住宅ローンに組み込む場合のメリットの出し方

諸費用も新しい住宅ローンに組み込む場合のメリットの出し方を上の例で考えてみます。

 

諸費用はおよそ１００万円でしたので、３，５５０万円に１００万円を足して申し込むとします。

 

また、返済額試算ができるサイトで計算してみます。

 

https://www.netbk.co.jp/cgi/RnLoanSimulationScreenChanges.cgi?SID=homeloan_shinki_simu

 

借入金額３，６５０万円、借入期間３０年、金利０．４５７％とします。

 

すると、毎月返済額１０８，５１７円

 

総返済額３９，０７８，３６１円と出ました。

 

諸費用も新しく借りる住宅ローンに組み込む場合、メリットの計算方法は、

 

借換メリット＝現在の住宅ローンの総返済額−借換後の総返済額−自己資金で算出します。

 

諸費用を組み込んでいますので、そこから更に諸費用分を引かなくて大丈夫です。

 

本事例の場合、

 

現在のローンの総返済額４，５０２万円−借換後のローンの総返済額３，９０７万円−自己資金３万円＝５９１万円

 

と計算できます。

 

フラット３５からの借換について

現在借りているのがフラット３５なら、団信の保険料を年払いしていると思います。

 

民間の金融機関なら、通常の団信保険料は銀行の負担となるはずですので、毎年団信の保険料を支払う事もなくなります。

 

民間の金融機関の場合、通常の団信は保険料が無料で、がん団信や３大疾病を付けると住宅ローン金利に０．２％〜０．３％を上乗せするというパターンが多いです。

 

毎年６万円づつ支払っていても、１０年で６０万円ですのでこれも浮く事になりますから、借換の諸経費については団信の支払いがなくなる事である程度カバーはできるでしょう。

 

余談ですが、上の事例で示した住信SBIネット銀行の住宅ローンの場合、８疾病が付いて金利の上乗せなしです。（令和元年５月時点）

 

こちらの記事を参考にして下さい⇒住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンは、今ある住宅ローンの中では最も有利か？

 

 

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