住宅ローンの金利を予測する

住宅ローンの金利を予測する

住宅ローンの金利についてのお話です。住宅ローンの金利方式は3つ。変動金利、固定金利選択型、固定金利です。 変動金利は簡単に言えば半年に一度金利を見直すという方式です。固定金利は最後まで金利が変わらない金利方式ですが、最初から銀行の抱えるリスクを想定して高く金利が設定されています。

 

最もポピュラーなのが固定金利選択型という金利方式です。これはもともと変動金利から派生した商品と言えるもので、変動金利の契約の上に、3年間とか10年間とかは金利が固定という特約を結ぶという方式であり、金利も安い事から銀行の主力商品となっています。

 

例えばある銀行で、3年固定2.5%、5年固定3.0%、10年固定3.8%だったとします。それぞれ固定金利選択期間中の金利は固定ですが、期間が終了するとまたその時点での基準金利(3年、5年、10年)から固定金利を選択することが出来ます。(選択しなければ変動金利になります)ではどれを選択するのが一番良いでしょうか?

 

あなたならどれを選びますか? 答えは、誰にもわかりません。 もし金利が上昇局面にあれば、固定金利、もしくは10年固定が有利です。何故なら市場金利が上昇しても金利は安いままです。反対に金利が横ばい、もしくは下降局面なら変動、もしくは3年固定が得なのはわかると思います。 一年後の金利がどうなっているかさえ予想は不可能です。専門家でも外れます。だからどれを選択するのが一番有利か選ぶ事は賭けのようなものです。

 

しかしながら、住宅ローンの金利を予測する事はある程度可能です。 住宅ローンの金利はそもそも長期金利(10年新発国債の金利)が基準となります。何故かというと、銀行にとったらお客さんに住宅ローンを貸すほうが良いのか、国債を買ったほうが良いのかを検討した場合、もしも10年国債が1.5%だとしたら、それよりも住宅ローン金利が安いなんて事はあり得ないはずです。何故なら国債はリスクがゼロとされているからです。 国債が1.5%なら、住宅ローンの10年固定は3.8%くらいにしておこうか?という感覚になります。ですから住宅ローン金利は長期金利に連動するのです。

 

ここで長期金利(新発10年国債の利回り)の推移がわかります。⇒三井住友銀行のホームページ

 

短期金利(コールレートと呼ばれます。)の場合は日銀がコントロールしています。

 

一般的には、
景気が良くなると日銀が金利を引き上げます。(=債券価格は低下、金融引き締め)
景気が悪くなると日銀が金利を引き下げます。(=債券価格は上昇、金融緩和)

 

あくまでも一般的にはですが、景気が良くなると短期金利は上昇し悪くなると短期金利は下がりますが、ご存じのとおりゼロ金利がもうずっと続いています。

 

また今後、一本調子に景気が良くなるとか、成長路線に入るなどという見通しは全くと言ってよいほどありません。デフレ、少子高齢化、人口の減少、円高、新興国の成長による資源価格の高騰、欧米の景気悪化による外需の落ち込み、新興国のバブル懸念、震災や原発事故の影響、産業の空洞化、消費増税による景気悪化という問題もあります。消費税を10%に上げたらどうなりますか?私にはいよいよトドメを刺される気がしてなりませんが。そう考えると今後も当分は、短期金利は上がって来ないかもしれません。

 

ただし、長期金利の決まり方はちょっと違います。短期金利は日銀が政策的に、意図的に決定できるものです。しかし長期金利は、ほぼ市場で決定されると言って良く、それは日銀でもコントロールが効かない部分でもあるのです。個人向け国債ではなく、一般の利付国債などを売買しているのはほとんどが日銀や銀行や保険会社やヘッジファンドなどの機関投資家であり、債券市場はプロの世界です。単純に、国債の売りが多ければ価格が下落(利回りが上昇)し、買いが多ければ価格が上昇(利回りが低下)します。

 

今、日銀の異次元緩和と呼ばれる金融緩和により、どれだけ国債の売りが出ても、日銀が買ってくれています。異次元緩和とは、2012年末で138兆円だったマネタリーベースを今後2年間で2倍に増加させ、量的および質的な金融緩和を推進する事です。ですから長期金利は史上最低レベル(2015年 09月 18日時点 何と終値: 0.335% )です。国債は買われるので価格が上がり、利回りが低下しています。利回りがこんなに低いのですから債権価格は高騰しているという事です。しかし、いつまでも金融緩和を続けるわけにも行きません。いつかは出口戦略を取らなければならない時が来ると思います。出口戦略とは、つまり日銀の国債の買い入れ枠を減らし、それから買い入れをストップさせ、その後金利を上げるという事です。懸念されるのは、圧倒的な国債保有残高のある日銀が売りにまわった時に、果たして誰が買うのか?という事です。銀行が買い支えるでしょうか?

 

変動金利や3年固定も安くて良いのですが、今の水準なら10年固定などの金利でも十分安いはずです。長期固定金利も検討されてみても良いと思います。次記事、長期固定金利の住宅ローンはどこが良いか?もご覧いただければと思います。(平成27年9月26日、修正加筆しました。)

 

 

【平成27年4月29日加筆】
参考記事 日経新聞14年度の実質成長率はマイナス1.0%、15年度は1.5%成長 NEEDS予測 消費が上向き、景気を下支え
2014年度の実質成長率はマイナス成長という事ですから、景気が良くなるどころの話ではありませんでした。消費増税の影響が大きかったと思われます。2015年度は1.5%成長予想との事ですが、これからオリンピック関連の開発とかも進むでしょうし、暗い話ばかりというわけではないと思います。

 

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アベノミクス、日銀の異次元の金融緩和で金利はどうなる?

【2013年4月7日追記】
最近、国債 金利 住宅ローンなどのキーワードで当サイトを訪問される方が多く、多分、これから日銀が今まで以上の金融緩和をやるという事で、住宅ローンの金利はどうなるかを調べているのではないかと思います。国がやろうとしているのは物価2%の上昇というインフレ政策ですから、当然金利も上がってくるでしょう。ただし、平成25年4月現在では長期金利は過去最低(何と0.3%台)であり、一体どうなっているのかと思っている人も多いのではないかと思います。

 

日銀の黒田総裁が発表した金融緩和策では、マネタリーベースをこの2年の間に2倍にする、国債の日銀買い入れを月に7兆円するというものです。

 

ロイターの記事、日銀がマネタリーベースを2年で2倍、国債買入額は月7兆円

 

これは相当なものです。デフレからの脱却を図る為とはいえ、日銀全体のバランスシートは2012年末の158兆円から、2013年末220兆円、そして2014年末には290兆円へと2012年の約二倍にまで膨らませるというのですから。今現在銀行やら生保会社やらが持っている国債を殆ど日銀が買うわけですが、日銀はどれだけでもお金を刷ることができるわけで、そんな事をしたらハイパーインフレになってしまう危険があるので今までは抑えてきたわけです。でもこのままデフレのままでもジリ貧なので、賭けに出たというところなんでしょう。

 

これから今まで以上の緩和ですから、当然金利が下がります。その後為替が円安に動き、輸入品の価格が上がります。その後輸入品価格の高騰に押されてインフレになっていく、つまりコストプッシュインフレになる。物価が上がると金利も上がります。恐らくはそういうプロセスがあるかと思います。怖いのは既発国債の価格が暴落して金利が急上昇する事です。私なら住宅ローンはなるべく長期の固定金利を選びます。

 

【2014年2月6日追記】
日銀の異次元緩和によって、市中の現金と金融機関の手元資金を示す日銀当座預金残高の合計であるマネタリーベース(資金供給量)の2014年1月末残高は200兆8793億円となったそうです⇒ロイターの記事。

 

やや予定よりも緩和が進んでいないと思われますが、それでも2012年末の158兆円からわずか1年ちょっとの間に約42兆円(約27%)も増えています。でも全然インフレになっていないし、長期金利も依然低いまま(2月5日では0.6%割れ)です。これは何故かと言うと、日銀が銀行から買い取ったお金が、日銀にある当座預金に振り込まれたまでは良いものの、そこからお金が出て行っていないのです。このお金が銀行の融資や株や債券の購入により世間に出回って初めて物価上昇となります。今や日銀の当座預金は109兆円です。 これがこのままならインフレにもならず、何も起こらないでしょう。また、ドル債券などの購入で海外に流れても同じく何も起こらない。この内の半分の50兆円でも市中に出回り、株や土地などの値段を押し上げるとしたら、ものすごいバブルになるでしょう。個人的には109兆円の当座預金残高がこのままって事は多分ないだろうと思っています。

 

こちらで続きを書いています⇒マイナス金利とは何か?住宅ローン金利はどうなるのか?

 

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